După ce au epuizat soluţiile antreprenoriale de relansare a pieţei rezidenţiale, jucătorii imobiliari au început să ofere consultanţă fiscală structurilor statului, în speranţa obţinerii unor facilităţi care să îi ajute în vânzarea apartamentelor mari rămase pe stoc.
Principala problemă cu care se confruntă dezvoltatorii în prezent este cauzată de imposibilitatea comercializării apartamentelor cu suprafeţe mari şi preţuri pe măsură. Statul a limitat facilităţile fiscale la apartamentele cu suprafeţe de până în 120 mp şi cu un preţ care să nu depăşească 380.000 de lei (circa 90.000 euro). Tuturor locuinţelor care depăşesc aceste criterii, adică în jur de 40% din stocul de apartamente noi nevândute, li se aplică un TVA de 24%.
O soluţie la această situaţie a apărut de curând şi vizează dublarea taxelor percepute la transferul de proprietate, cifrate la aproximativ 2% din valoarea unei locuinţe. Dintr-o asemenea măsură s-ar putea colecta la bugetul de stat circa 280 mil. euro în plus, bani care ar putea compensa diminuarea TVA la 5% pentru toate categoriile de locuinţe.
La cumpărarea unei locuinţe se percep două taxe: onorariul notarului, care în cazul unui apartament de 40.000 de euro ajunge la circa 1,3% din valoare, şi taxa de intabulare, care pentru persoane fizice ajunge la 0,15% din valoarea imobilului tranzacţionat. De partea vânzătorului intervine impozitul, care în cele mai multe cazuri este de 2%. Astfel, la circa 350.000 de locuinţe tranzacţionate într-un an, cu o valoare medie de 40.000 euro, se rulează 14 miliarde de euro, din care 2% înseamnă 280 mil. euro. Dublarea taxelor percepute la transferul proprietăţii de la 2% la 4% ar aduce încă 280 mil. euro la bugetul statului.
Pro şi contra
Potrivit acestuia, măsura nu ar afecta foarte mult cumpărătorii, în condiţiile în care aceste taxe sunt modice comparativ cu alte state europene, precum Franţa sau Belgia, unde nivelul acestora ajunge la 17% din preţul tranzacţiei. Opozanţii acestei strategii spun, însă, că până şi 1.000 de euro în plus împovărează familiile care vor să cumpere un apartament mai ieftin.
Propunerea de reducere a TVA la 5% pentru toate tipurile de apartamente există în piaţă de mai mult timp, însă nu trebuie gândită prin mărirea altor taxe.
Potrivit unor calcule realizat de Andrei Diaconescu, partener al casei de investiţii Capital Partners, segmentul de apartamente cu preţuri între 90.000 euro şi 250.000 de euro reprezintă circa 40% din stocul de locuinţe noi existente pe piaţă astăzi.
Mărirea plafonului
O altă soluţie propusă de dezvoltatori este aceea a măriri pragului de preţ până la care se acordă TVA de 5%, fixat acum la 380.000 de lei, până la circa 130.000 de euro.
Acesta mai susţine faptul că o relaxare a TVA ar încuraja dezvoltatorii să construiască apartamente mai spaţioase, acum fiind forţaţi să reducă suprafeţele pentru a se încadra în cerinţele impuse de TVA de 5%.
Cum se taxează în alte state
Cetăţenii români care vor să îşi cumpere o locuinţă în Croaţia, trebuie să achite o taxă de 5% din valoarea proprietăţii, în cazul în care este o locuinţă veche, sau 5% taxă pe teren dacă este vorba de o clădire nouă.
Achiziţia unei locuinţe în Polonia necesită un mandat notarial, al cărui cost este reglementat prin lege şi variază, în funcţie de valoarea proprietăţii, între 400 şi 1.800 de euro. Costurile de tranzacţionare în Plolonia sunt în general 2% din preţul de vânzare, care ar trebui să fie egal cu valoarea de piaţă. Dacă preţul nu este la fel cu valoarea de piaţă, autorităţile mai impun taxe adiţionale cu dobândă pe cinci ani de la data cumpărării. În plus, dacă tranzacţia vizează piaţa apartamentelor vechi, cumpărătorul trebuie să mai achite o taxă de 2% din preţul de achiziţie. Totodată, cumpărătorul trebuie să mai plătească 15 euro pentru înregistrarea ipotecii. Taxa pe Valoare Adăugată în Polonia este de 7%.
Taxele notariale la achiziţia unei locuinţe în Spania sunt de 1,5% din valoarea proprietăţii. Impozitul ce trebuie plătit la stat este tot de 1,5% din valoarea imobilului, iar TVA-ul este de 7%.
