Creditele imobiliare/ipotecare destinate persoanelor fizice pot fi folosite pentru:

- cumpărarea sau construcţia unei locuinţe ( incluzând creditele tip-punte )

- modernizarea sau extinderea unui imobil

- achiziţie de teren(uri)

- refinanţarea unor împrumuturi similare

Find un credit acordat pe termen lung, trebuie să luaţi în considerare foarte atent moneda în care se acorda creditul: LEI, EUR sau USD.

Fluctuaţiile cursurilor de schimb EUR/RON, USD/RON, etc. pot provoca creşteri/scăderi semnificative ale ratelor şi datoriei totale la creditele în valută, prin raportare la moneda naţională. De aceea, e important de văzut ce tipuri de venituri aveţi pentru rambursarea ratelor, la ce monedă se raportează ele, pentru a evita/controla asumarea acestui risc suplimentar. Deoarece, în cazul creditelor în valută, unde rambursarea se face în RON, un cost adiţional este cel de schimb valutar, interesaţi-vă la ce curs se calculează schimbul valutar aferent fiecarei rate.

1. Ce trebuie să cunoaşteţi în momentul în care accesaţi un credit:

Interesaţi-vă foarte atent de costurile unui credit! Încercaţi să identificaţi toate tipurile de dobânzi şi comisioane pe care trebuie să le plătiţi. Pentru anumite credite, băncile vor afişa Dobânda Anuală Efectivă ( DAE ) care reflectă cea mai mare parte a costului unui credit. Totuşi, pentru celelalte tipuri de produse unde DAE nu este publicată sau unde costuri importante sunt prezente în oferta băncii fără a intra în calculul DAE, încercaţi să identificaţi toate elementele descrise mai jos. Pentru compararea a două oferte de la bănci diferite, cel mai simplu este să verificaţi costul total pentru credite de aceeaşi suma şi cu acelaşi termen de acordare.

Rata dobânzii este costul principal al creditului.

Ea se aplică la soldul creditului ( partea nerambursată din capitalul împrumutat iniţial ), fiind calculată la perioade de timp clar stipulate în contractul de credit. Din păcate, încă există instituţii financiar nebancare ( firme de leasing, credite de consum în magazin ) care anunţă o anumită rată a dobânzii, dar o aplică la suma iniţial împrumutată, nu la soldul creditului. Acest calcul măreşte artificial dobânda de plată, rata reală a dobânzii fiind mult mai mare decât cea comunicată clienţilor.

Comisionul de analiză este destul de des întălnit.

Atenţie la pragurile minime stabilite în valoare absolută ( de exemplu: comisionul este de 0,3% din suma creditului, dar minim 50 EUR ). Acest comision minim, raportat la valoarea unui credit foarte mic, poate reprezenta un procent semnificativ.

Comisionul de acordare este un procent din suma acordată care variază de la bancă la bancă. Atenţie şi în cazul stabilirii de către bancă a unor valori minime ale comisionului.

Comisioane percepute anual sau lunar de o varietate foarte mare ( de exemplu: comision de administrare credit, de gestiune, de risc valutar, rezervă minimă obligatorie ), dar care constituie o parte semnificativă a dobânzii, camuflată sub această formă!

Primele de plată aferente asigurărilor solicitate de bancă pot fi asigurări de viaţă, asigurarea imobilului ipotecat, asigurarea autovehiculului gajat, a echipamentelor sau a stocului, în cazul persoanelor juridice.

Comisionul de rambursare anticipată - în cazul în care se doreşte achitarea creditului în avans faţă de perioada din contractul de credit.

Costurile de schimb valutar în cazul creditelor în valută care sunt folosite/rambursate în moneda naţională.

Comision de retragere a dosarului sau de renunţare la creditul aprobat.

Evaluare garanţii, în special în cazul garanţiilor imobiliare.

Onorarii notar pentru înregistrarea ipotecii.

Costul înregistrării gajurilor în Arhiva Electronică Mobiliară.

Costul radierii garanţiilor după terminarea creditului.

2. Comisioane pentru renegocierea/modificarea condiţiilor creditului.

Lipsa oricăror obligaţii de transparenţă în creditarea şi informarea clientelei a creat pe piaţă mediul propice apariţiei unor comisioane noi, lipsite de vizibilitate, menite a uşura vânzarea produselor cu o dobândă aparent scăzută, chiar cu dobândă 0!

În cazul liniilor de credit, atenţie la comisioanele de tragere din linie sau de transferuri în linia de credit, costuri care pot schimba semnificativ preţul total al produsului!

Creditele cu dobândă 0, care prin luarea în calcul a comisioanelor de administrare/acordare, calculate de multe ori la limita aprobată şi nu la soldul creditelor, ajung la un cost total ridicat comparativ cu produse similare ca funcţionalitate.

• Cum puteţi compara ratele dobânzilor de tipuri diferite?
• 
  

Rata dobânzii fixă - nivelul procentual al dobânzii şi rata lunară vor rămâne aceleaşi pe toată durata derulării creditului şi puteţi să aveti o estimare clară a costurilor creditului dumneavoastră.

Rata dobânzii variabilă - rata lunară a dobânzii este calculată în funcţie de o dobândă de referinţă la care se adaugă o marjă fixă stipulată clar în contracte. Acest tip de dobândă oferă posibilitatea ca în momentul în care dobânzile pe piaţa interbancară scad, rata lunară să se ajusteze. De asemenea, trebuie avut în vedere că, în cazul în care dobânzile cresc, atunci rata lunară va creste şi ea. Aceasta este o modalitate transparentă de calcul a dobânzii, factorii care conduc la modificarea dobânzii fiind uşor de identificat.

Rata dobânzii revizuibilă - rata lunară a dobânzii poate fi modificată de către bancă în funcţie de o serie de factori care nu sunt uşor de verificat, iar banca nu este obligată să facă aceste modificări. Banca are obligaţia să notifice clientul privitor la noua dobândă, uneori doar prin intermediul avizierelor din sediile proprii.

Varianta combinată - atunci când rata dobănzii este fixă pentru 1, 3, 5 ani, iar după această perioadă este variabilă. Acest tip de abordare este din ce în ce mai frecvent în ultima vreme, în special la creditele imobiliare/ipotecare. De multe ori clientul ia decizia pe baza dobânzii comunicate, valabilă în primul an de derulare a creditului, fără să ştie nivelul dobânzii în următorii 14 sau 19 ani sau chiar mai mult ( în funcţie de durata totală a creditului ), rămaşi pâna la terminarea creditului.

Atenţie la acest tip de dobândă mai ales în cazurile în care modul de stabilire a valorii dobânzii în perioada în care este variabilă nu este transparent! Ofertele promoţionale cu dobânzi foarte mici pe o perioadă limitată presupun de obicei o dobândă variabilă mult mai mare decât cea fixă. Atunci când dobânda variabilă nu este strict legată de un indicator care poate fi foarte uşor determinat de către client, cu siguranţă, ulterior perioadei în care este fixată, aceasta va creşte. Este bine să vă interesaţi exact care sunt criteriile pe baza cărora vor fi făcute modificarile ulterioare.

• Ce alte costuri/condiţii suplimentare mai apar în momentul în care folosiţi un credit?

1. taxa care se plăteşte o singură dată la deschiderea contului curent
2. comisionul lunar/anual pentru administrarea contului curent
3. comisioanele de retragere numerar şi plăţi prin virament
4. soldul minim al contului permanent necesar
5. comisionul de depunere numerar/încasare prin virament ( rambursare credit )
6. comisionul de eliberare extras de cont

3. Glosar termeni produse de creditare

• Dobânda - preţul care trebuie plătit pentru împrumutarea ( utilizarea ) unei sume de bani pentru o anumită perioadă
• Rata dobânzii - nivelul procentual aplicat capitalului împrumutat pe perioada derulării creditului
• Rata dobânzii anuale efective DAE - arată care este costul real al unui credit luând în calcul nu numai cheltuielile cu rata dobânzii, dar şi celelalte taxe, comisioane şi unele asigurări care trebuie plătite de către client. Când se calculează această rată a dobânzii este luată în considerare şi perioada în care sunt efectuate aceste cheltuieli, precum şi valoarea banilor în timp.

• BUBOR - nivelul mediu de referinţă al ratelor dobânzii pentru depozitele în lei la diferite termene oferite pe piaţa interbancară din România, aşa cum este afişat la data de referinţă, valabil pentru ziua respectivă, în pagina corespunzătoare a serviciului Reuters, precum şi în presa de specialitate.
• EURIBOR - nivelul mediu de referinţă al ratelor dobânzii pentru depozitele în euro la diferite termene oferite pe piaţa interbancară din Zona Euro, aşa cum este afişat cu două zile înainte de data de referinţă, în pagina corespunzătoare a serviciului Reuters, precum şi în presa de specialitate.
• LIBOR - nivelul mediu de referinţă al ratelor dobânzii la care băncile internaţionale oferă plasarea de depozite în USD pentru diferite termene, pe piaţa monetară londoneză, aşa cum este afişat cu două zile înainte de data de referinţă, în pagina corespunzătoare a serviciului Reuters, precum şi în presa de specialitate.
• ATM - automat bancar utilizat pentru eliberare de numerar şi îndeplinirea altor funcţii pentru care a fost programat, cunoscut şi ca "bancomat".

• Overdraft (descoperit de cont) - posibilitatea clientului de a retrage numerar sau de a realiza plăţi până la o anumită limită, care depăşeşte soldul ( nivelul din prezent ) al disponibilului sau din contul curent. Avantajul este: clientul poate folosi aceşti bani când este necesar, fiind returnaţi prin alimentarea contului ( nu există o rată lunară fixă ), iar dobânda care trebuie plătită este aplicată numai pentru suma de bani care a fost utilizată şi pentru zilele când aceste fonduri au fost folosite.
• Linie de credit - un tip de credit care presupune rezervarea de către bancă a unei sume pentru o perioadă determinată de timp. Clientul poate folosi această sumă ( linie de credit ) prin retrageri de numerar sau plăţi şi poate acoperi suma utilizată ori de câte ori doreşte pe parcursul perioadei şi în limita aprobată. Dobânda se aplică sumelor utilizate, iar diferenţei de sumă i se aplică de multe ori un comision, numit comision de neutilizare.
• Principalul creditului - Principalul creditului reprezintă suma iniţială a creditului acordat, capitalul împrumutat iniţial.
• Rata lunară a creditului - Aceasta este suma pe care clientul trebuie să o depună în contul curent propriu, lunar, pentru plata regulată a creditului. Rata lunară include o parte din principal şi dobânda scadentă pentru luna respectivă.
• Plan de rambursare ( scadentar de plată ) - Planul de plăţi conţine descrierea datelor ( zilelor ) şi sumelor tuturor ratelor pe care clientul trebuie să le plătească când returnează un credit.
• Scadenţa ( maturitatea ) ratei - acesta este termenul în care rata scadentă pentru fiecare lună trebuie plătită. Scadenţa fiecărei rate este conţinută în planul de plăţi sau în contractul de credit
• Scadenţa creditului - Aceasta este data la care creditul a fost achitat în întregime
• Perioada de graţie - este perioada ( în luni de obicei ) de la începutul creditului, în care debitorul va plăti doar dobânda aferentă capitalului împrumutat. În anumite cazuri şi această dobândă se poate acumula devenind scadentă după perioada de graţie. Procedeul este de obicei folosit în cazul creditelor pentru investiţii, pentru a acorda un răgaz debitorului de a da în folosinţă obiectul investiţiei respective.

Modalitatile de returnare a unui credit sunt următoarele:

• În fiecare lună, clientul rambursează o parte egală din capitalul împrumutat ( principal ) şi dobânda aferentă respectivei perioade. În acest caz, rata unui credit este diferită în fiecare lună din moment ce rata dobânzii este aplicată sumei rămase de plătit din credit, a cărei valoare scade lunar.
• Plan de rambursare cu rate lunare ( anuale ) egale, care include parte diferită din principal în fiecare lună şi dobânda scadentă pentru perioada respectivă.
• Plan de rambursare flexibil / iregular ( sezonier ) - când clientul are un venit sezonier, un plan de plăţi poate fi acceptat cu rate mai mari în lunile "bune" şi mai mici în perioadele mai slabe.